DPE collectif : à partir de quand est-il obligatoire ?

« Notre immeuble a-t-il déjà l'obligation, ou pas encore ? » C'est la première question d'un conseil syndical face au DPE collectif. La réponse tient à un seul critère : le nombre de lots. L'obligation ne s'est pas imposée d'un coup à toutes les copropriétés — elle se déroule par vagues, des plus grandes aux plus petites. Voici comment lire ce calendrier sans se tromper.

Le DPE collectif est un diagnostic de performance énergétique réalisé à l'échelle de l'immeuble entier, et non appartement par appartement. Il attribue une étiquette énergie et une étiquette climat à la copropriété, sur la base des parties communes et d'un échantillon représentatif de logements. Depuis la loi Climat et Résilience, il devient un passage obligé pour toutes les copropriétés à usage principal d'habitation — mais à des échéances différentes selon leur taille.

Ce qu'est le DPE collectif (et ce qu'il n'est pas)

Le DPE collectif évalue la performance énergétique de l'ensemble du bâtiment : enveloppe, systèmes collectifs de chauffage et d'eau chaude, ventilation, parties communes. Il ne se substitue pas au DPE individuel d'un logement, qui reste exigé pour vendre ou louer un lot précis. Les deux coexistent : l'un décrit l'immeuble, l'autre le logement.

Deux points le distinguent d'un simple diagnostic de vente :

• Il est récurrent et obligatoire pour la copropriété elle-même, indépendamment de toute transaction. C'est un document de gestion de l'immeuble.
• Il sert de déclencheur : il oriente vers un éventuel audit énergétique et alimente la réflexion sur le plan pluriannuel de travaux.

Autrement dit, le DPE collectif n'est pas une fin en soi : c'est la première pièce d'une chaîne d'obligations que la loi Climat a mise en place pour engager les copropriétés dans la rénovation.

Le calendrier par nombre de lots

Le déploiement s'est fait en trois vagues, de la plus grande à la plus petite copropriété. La logique du législateur : commencer par les grands immeubles, où l'enjeu énergétique est le plus lourd, puis étendre progressivement.

• Plus de 200 lots : obligation depuis le 1^er janvier 2024.
• De 51 à 200 lots : obligation depuis le 1^er janvier 2025.
• Au plus 50 lots : obligation depuis le 1^er janvier 2026.

À la date de son échéance, chaque copropriété doit disposer d'un DPE collectif en cours de validité. Cela ne veut pas dire le voter le jour J : il faut avoir inscrit la question à l'ordre du jour d'une assemblée générale, fait réaliser le diagnostic et disposé du rapport. En pratique, une copropriété qui s'y prend au dernier moment se retrouve en défaut pendant plusieurs mois, le temps de la prochaine AG.

Quelles copropriétés sont concernées

L'obligation vise les copropriétés à usage principal d'habitation dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2013. Deux filtres, donc :

• L'usage : l'immeuble doit être majoritairement destiné à l'habitation. Un immeuble essentiellement tertiaire relève d'une autre logique (le décret tertiaire).
• L'ancienneté : les immeubles récents (permis déposé à partir de 2013, donc soumis à une réglementation thermique exigeante) sont hors du dispositif, leur performance étant déjà encadrée à la construction.

La taille, elle, ne conditionne pas si l'obligation s'applique, mais quand : toutes les copropriétés d'habitation antérieures à 2013 sont concernées à terme, seule l'échéance change selon le nombre de lots.

Comment compter les lots qui déclenchent l'échéance

C'est le point technique le plus souvent mal interprété. Le seuil s'apprécie sur le nombre total de lots de la copropriété, tel qu'il figure au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division. Or ce total ne se limite pas aux appartements :

• Comptent aussi les lots annexes : caves, parkings, celliers, commerces en pied d'immeuble, dès lors qu'ils constituent des lots au sens du règlement.
• Une copropriété de 30 appartements peut ainsi totaliser bien plus de 50 lots une fois les caves et stationnements comptés — et basculer dans une vague différente.

D'où l'importance de partir du document officiel (état descriptif de division) et non d'une estimation « au nombre de boîtes aux lettres ». En cas de doute sur la vague applicable, le syndic dispose du décompte exact : c'est lui qui fait foi.

Validité, renouvellement et vote en assemblée générale

Le DPE collectif est valable 10 ans. Il doit être renouvelé ou mis à jour à l'échéance, ou plus tôt si des travaux importants modifient la performance de l'immeuble. Sa réalisation suppose un cheminement en assemblée générale :

• Le syndic inscrit la question à l'ordre du jour de l'AG (réalisation du DPE collectif, choix du prestataire, budget).
• La décision se prend à la majorité de l'article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés), s'agissant d'un diagnostic imposé par la loi.
• Le prestataire — bureau d'études ou diagnostiqueur certifié — accède aux parties communes et à un échantillon de logements, puis remet le rapport, restitué à l'AG suivante.

Comme une AG ne se tient en général qu'une fois par an, anticiper d'un exercice est indispensable : inscrire le sujet à l'AG N pour disposer du DPE avant l'échéance réglementaire.

Ce que le DPE collectif enclenche ensuite

Le résultat du DPE collectif n'est pas neutre : il conditionne la suite des obligations de l'immeuble.

• Quel que soit son classement, il éclaire l'opportunité d'un audit énergétique (plus détaillé, avec scénarios de travaux chiffrés), aujourd'hui facultatif en copropriété.
• Il alimente le plan pluriannuel de travaux (PPT), qui organise les travaux de l'immeuble sur dix ans, et l'abondement du fonds de travaux.
• Il éclaire les copropriétaires avant toute décision de rénovation et sert de socle pour mobiliser les aides collectives.

C'est pourquoi il est souvent pertinent de raisonner d'emblée à l'échelle de la stratégie de l'immeuble plutôt que de traiter le DPE collectif isolément : bien articulé avec l'audit et le PPT, il évite de payer plusieurs études qui se recoupent.

Ce qu'il faut préparer avant l'échéance

Pour aborder sereinement l'obligation, trois réflexes en amont :

• Établir le décompte exact des lots à partir de l'état descriptif de division, pour connaître la vague — et donc l'échéance — applicable à l'immeuble.
• Recenser les diagnostics existants (ancien DPE, audit volontaire, DTG) pour ne pas payer une étude déjà disponible et valide.
• Inscrire la question à la prochaine AG avec un budget et, idéalement, une consultation de prestataires, pour disposer du rapport avant la date limite.

Chez Audit Rénovation, nous intervenons à l'échelle de la copropriété pour réaliser le DPE collectif et, si besoin, enchaîner sur l'audit énergétique et les scénarios de travaux, en cohérence avec le PPT de l'immeuble. Le bon réflexe : traiter le DPE collectif comme le premier maillon d'une stratégie de rénovation, pas comme une case à cocher isolée.