Résumé rapide
- ✅ Le DTG est obligatoire dans 3 cas précis : mise en copropriété d’un immeuble de +10 ans, procédure d’insalubrité, ou sur demande de l’administration.
- 🗳️ Sa réalisation se vote en Assemblée Générale à la majorité simple (article 24), sur présentation de plusieurs devis par le syndic.
- 🏗️ Il sert de base au Plan Pluriannuel de Travaux (PPT), devenu incontournable pour la quasi-totalité des copropriétés depuis 2025.
Pourquoi Audit Rénovation pour votre DTG obligatoire ?
Face à une réglementation qui peut sembler complexe, s’entourer du bon partenaire est essentiel. Chez Audit Rénovation, nous ne nous contentons pas de réaliser un simple diagnostic. Nous vous fournissons une feuille de route claire et objective pour l’avenir de votre bâtiment. En tant que bureau d’études certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement), nous vous assurons un DTG réalisé dans les règles de l’art, par des experts indépendants et assurés. Notre approche est simple : transformer une obligation réglementaire en une véritable opportunité d’améliorer et de valoriser votre patrimoine immobilier. Nous vous accompagnons à chaque étape, de la présentation des devis en AG jusqu’à l’élaboration de votre Plan Pluriannuel de Travaux.
Dans quels cas le DTG est-il réellement obligatoire ?
Contrairement à une idée reçue, le Diagnostic Technique Global (DTG) n’est pas systématiquement obligatoire pour toutes les copropriétés existantes. Cependant, la loi ALUR a défini des situations très précises où il devient incontournable. L’objectif est toujours le même : protéger les copropriétaires et assurer la pérennité du bâtiment. Voici les trois cas de figure où vous ne pouvez pas y déroger.
🏢 Mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans
C’est le cas le plus courant. Si vous divisez un immeuble construit depuis plus de dix ans en plusieurs lots pour le vendre, la réalisation d’un DTG est une obligation légale avant même la création de la copropriété. Cela permet de fournir aux futurs acquéreurs une information transparente sur l’état du bâtiment qu’ils s’apprêtent à rejoindre.
⚠️ Procédure pour insalubrité ou péril
Lorsque l’administration (la mairie ou la préfecture) juge qu’un immeuble présente des risques pour la santé ou la sécurité de ses occupants, elle peut exiger la réalisation d’un DTG. Dans ce contexte, le diagnostic sert à identifier l’origine des désordres et à définir les travaux nécessaires pour y remédier. Le syndic est alors tenu de le faire réaliser.
📋 Sur demande de l’administration
Même en dehors d’une procédure formelle d’insalubrité, l’autorité administrative peut demander au syndic de produire un DTG pour vérifier l’état général de l’immeuble. Un refus ou une absence de réponse dans un délai d’un mois peut entraîner la réalisation d’office du diagnostic aux frais du syndicat des copropriétaires.
La procédure en Assemblée Générale : comment ça marche ?
La décision de réaliser un DTG, qu’il soit obligatoire ou facultatif, passe obligatoirement par un vote en Assemblée Générale (AG). C’est un moment clé pour la vie de la copropriété, et il est important que chaque copropriétaire comprenne les enjeux. La procédure est encadrée par la loi pour garantir la transparence et l’équité.
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Inscription à l’ordre du jour
Le syndic a l’obligation d’inscrire la question de la réalisation du DTG à l’ordre du jour de l’AG. Il doit joindre à la convocation plusieurs devis de professionnels qualifiés pour permettre aux copropriétaires de comparer les offres. -
Débat et présentation
Pendant l’assemblée, un temps d’échange permet de discuter de la nécessité du diagnostic, de présenter les différentes propositions et de répondre aux questions des copropriétaires. C’est l’occasion de clarifier les objectifs : préparer un futur plan de travaux, valoriser le patrimoine, etc. -
Vote à la majorité simple
La décision de faire réaliser le DTG est prise à la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965. Cela signifie que seuls les votes “pour” et “contre” des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance sont comptabilisés. C’est la majorité la plus facile à obtenir. -
Présentation des résultats
Une fois le DTG réalisé, ses conclusions doivent être présentées lors de la première AG qui suit sa remise. C’est sur la base de ce rapport que l’AG se prononcera ensuite sur l’élaboration d’un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT).
Qui peut réaliser un DTG et que contient-il ?
La réalisation d’un Diagnostic Technique Global est une mission qui exige des compétences techniques pointues et une impartialité totale. La loi est très claire sur le profil des professionnels habilités à effectuer cette prestation essentielle pour la santé de votre immeuble.
Le profil de l’expert : des compétences certifiées 🧑🔧
Le DTG doit être réalisé par un tiers indépendant, justifiant de compétences spécifiques. Le professionnel (personne physique ou morale) doit pouvoir attester de :
- ✅ Un diplôme de niveau Bac+3 dans le domaine des techniques du bâtiment.
- ✅ Des compétences en matière de pathologies du bâtiment, de thermique, et de législation de la copropriété.
- ✅ Une assurance responsabilité civile professionnelle en cours de validité.
- ✅ Une déclaration sur l’honneur de son impartialité et de son indépendance vis-à-vis du syndic, des fournisseurs d’énergie et des entreprises de travaux.
En choisissant un bureau d’études comme Audit Rénovation, vous avez la certitude de confier cette mission à des experts qualifiés qui respectent scrupuleusement ces exigences.
Le contenu du rapport : une analyse à 360° 📋
Le rapport du DTG est un document complet qui dresse un état des lieux exhaustif de l’immeuble. Il doit obligatoirement contenir :
- L’analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements collectifs.
- Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard de ses obligations légales et réglementaires.
- Une analyse des améliorations possibles concernant la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble.
- Un diagnostic de performance énergétique (DPE) ou un audit énergétique de l’immeuble.
- La liste des travaux nécessaires pour la conservation de l’immeuble sur les 10 prochaines années, avec une évaluation sommaire de leur coût.
Besoin d’un DTG complet et conforme ?
DTG, Audit Énergétique, PPT : comment s’y retrouver ?
Avec la multiplication des diagnostics et des acronymes, il est parfois difficile de s’y retrouver. DTG, audit énergétique, Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)… Ces outils sont différents mais complémentaires et visent tous à améliorer la gestion et la performance de votre copropriété. Faisons le point pour y voir plus clair.
DTG vs Audit Énergétique : quelle différence ? 🤔
La confusion est fréquente, mais la distinction est simple. L’audit énergétique se concentre uniquement sur la performance thermique du bâtiment. Son but est d’identifier les sources de déperditions d’énergie et de proposer des scénarios de travaux chiffrés pour réduire les consommations.
Le DTG est beaucoup plus large. Il inclut un volet énergétique (via un DPE ou un audit), mais il analyse aussi l’état structurel du bâtiment, la sécurité des équipements, la conformité réglementaire et la gestion par le syndic. En somme, l’audit énergétique est une des composantes du DTG, qui offre une vision globale à 360° de l’immeuble. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur la différence entre DTG et audit énergétique.
Le DTG, socle du Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) 🏗️
Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) est devenu obligatoire pour la plupart des copropriétés de plus de 15 ans depuis le 1er janvier 2025. Ce plan a pour but de lister et de planifier les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble sur les 10 prochaines années.
Et c’est là que le DTG prend tout son sens : le PPT est élaboré sur la base des conclusions du DTG. Le DTG identifie les besoins, le PPT les planifie. Réaliser un DTG, même quand il n’est pas strictement obligatoire, devient donc une étape quasi indispensable pour construire un PPT cohérent et financé, conformément à la loi Climat et Résilience. D’ailleurs, si le DTG conclut qu’aucun travaux n’est nécessaire sur 10 ans, la copropriété est dispensée de l’obligation d’élaborer un PPT.
Quelles sont les sanctions en cas de non-respect de l’obligation ?
Ignorer l’obligation de réaliser un Diagnostic Technique Global n’est pas une décision sans risque, tant pour le syndicat des copropriétaires que pour le syndic. Bien que la loi ne prévoie pas d’amende directe pour l’absence de vote en AG, les conséquences indirectes peuvent être lourdes.
La principale sanction est la possibilité pour l’autorité administrative (maire ou préfet) de faire réaliser le DTG d’office. Si, après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois, le syndic n’a pas produit le diagnostic obligatoire, l’administration peut mandater un expert pour le réaliser aux frais du syndicat des copropriétaires. Cette solution est souvent plus coûteuse et prive la copropriété du choix de son prestataire.
Au-delà de cette mesure coercitive, d’autres risques existent :
- Engager la responsabilité du syndic : Un syndic qui omettrait sciemment d’inscrire le vote du DTG à l’ordre du jour commet une faute de gestion qui peut engager sa responsabilité civile professionnelle.
- Difficultés lors d’une vente : L’absence d’un DTG obligatoire peut être un point de blocage lors de la vente d’un lot, l’acquéreur pouvant exiger ce document pour s’assurer de l’état de l’immeuble.
- Annulation de l’AG : Des copropriétaires pourraient demander l’annulation de l’assemblée générale si la question de la réalisation du DTG (lorsqu’elle est obligatoire) n’a pas été inscrite à l’ordre du jour.
En résumé, se conformer à l’obligation de DTG n’est pas seulement une contrainte légale, c’est avant tout un acte de bonne gestion qui protège l’ensemble des copropriétaires.