Loc'Avantage

Loc’Avantage, le dispositif fiscal ANAH pour les bailleurs engagés

Loc’Avantage est un dispositif fiscal mis en place par l’État et géré par l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH). Son principe est simple : en échange d’un engagement à louer votre logement à un loyer inférieur au marché, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur le revenu calculée directement sur vos revenus fonciers bruts.

Contrairement à d’anciens dispositifs comme le Cosse ancien, Loc’Avantage est plus lisible, plus accessible et surtout directement articulé avec les aides à la rénovation. Pour un propriétaire bailleur qui souhaite rénover son bien tout en optimisant sa fiscalité, c’est une combinaison particulièrement efficace.

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Les trois niveaux de conventionnement Loc’Avantage

Le dispositif distingue trois niveaux de loyer, chacun correspondant à un taux de réduction d’impôt différent. Plus le loyer est bas par rapport au marché local, plus l’avantage fiscal est élevé. Ces niveaux sont définis par rapport aux plafonds de loyer intermédiaires fixés chaque année par décret, variables selon la zone géographique (A, A bis, B1, B2, C).

En pratique, un propriétaire en zone B1 qui loue un appartement 800 €/mois au lieu de 1 000 € (marché) se situe en Loc1. S’il descend à 700 €, il passe en Loc2. À 550 €, il accède au niveau Loc3 avec la réduction maximale de 65 %.

Conditions d’éligibilité : ce que vous devez respecter

Pour bénéficier de Loc’Avantage, plusieurs conditions cumulatives s’appliquent. Elles concernent à la fois le logement, la convention signée avec l’ANAH et le locataire.

• ✅ Le logement doit être décent au sens de la loi (surface, équipements, absence de risques) et loué nu (non meublé)
• ✅ Une convention ANAH doit être signée pour au minimum 6 ans (9 ans si des travaux subventionnés sont réalisés)
• ✅ Le bien doit constituer la résidence principale du locataire
• ✅ Le logement ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal du propriétaire
• ✅ En Loc2 et Loc3, les ressources du locataire doivent respecter des plafonds (proches des plafonds PLS ou PLUS selon le niveau)
• ✅ En Loc3, le locataire doit être orienté par un organisme agréé d’intermédiation locative (association, CROUS, CCAS…)

Exemples chiffrés : combien pouvez-vous gagner ?

Pour rendre les choses concrètes, voici trois simulations basées sur un appartement de 60 m² en zone B1, loué à un locataire éligible, avec des revenus fonciers bruts annuels variables selon le niveau de loyer pratiqué.

Ces chiffres illustrent un point souvent contre-intuitif : même avec un loyer plus bas, la réduction d’impôt peut compenser largement le manque à gagner, surtout si vous êtes fortement imposé. Un propriétaire à la tranche marginale de 30 % ou 41 % a tout intérêt à étudier le niveau Loc2 ou Loc3.

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Rénover pour conventionner : la stratégie gagnante

Loc’Avantage prend tout son sens lorsqu’il est associé à une rénovation énergétique du logement. En effet, un logement classé F ou G ne peut plus être mis en location depuis les nouvelles obligations de décence énergétique (gel des loyers pour les G depuis 2022, interdiction de louer les G à partir de 2025, puis les F progressivement). Rénover devient donc une nécessité pour de nombreux bailleurs.

C’est là qu’intervient Audit Rénovation : en réalisant un audit énergétique réglementaire de votre bien locatif, nous vous aidons à identifier les travaux prioritaires, à chiffrer les gains énergétiques attendus et à construire un plan de financement optimisé. L’audit est le point de départ indispensable pour accéder à MaPrimeRénov’ et aux autres aides.

Cumul avec MaPrimeRénov’ et les CEE : ce qui est possible

C’est l’une des grandes forces du dispositif : Loc’Avantage est cumulable avec les principales aides à la rénovation énergétique. Voici comment les combiner efficacement.

MaPrimeRénov’ : Les propriétaires bailleurs peuvent accéder à MaPrimeRénov’ pour financer leurs travaux de rénovation, à condition que le logement soit loué (ou destiné à l’être) à des locataires dont les ressources respectent les plafonds ANAH. Le taux d’aide varie selon les revenus du propriétaire et la nature des travaux. En conventionnant ensuite le logement via Loc’Avantage, vous cumulez l’aide travaux et la réduction fiscale annuelle.

Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) : Les primes CEE sont versées par les fournisseurs d’énergie et ne sont pas soumises à condition de ressources pour le propriétaire. Elles sont donc cumulables sans restriction avec Loc’Avantage.

Éco-PTZ : L’éco-prêt à taux zéro est également accessible aux propriétaires bailleurs pour financer des travaux d’amélioration énergétique, sans condition de ressources. Il se cumule avec Loc’Avantage et MaPrimeRénov’.

Comment signer une convention Loc’Avantage : les étapes clés

Loc’Avantage et audit énergétique : le rôle d’Audit Rénovation

Pour les propriétaires bailleurs dont le logement est classé E, F ou G, la rénovation n’est plus une option mais une obligation légale progressive. Audit Rénovation, bureau d’étude RGE, vous accompagne de A à Z dans cette démarche : de l’audit énergétique réglementaire jusqu’au montage du dossier d’aides.

Notre audit énergétique identifie les travaux les plus rentables pour votre bien locatif, chiffre les économies d’énergie attendues et vous fournit les scénarios de rénovation nécessaires pour accéder à MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné. Combiné à une convention Loc’Avantage, c’est la stratégie la plus complète pour valoriser votre patrimoine, réduire vos impôts et sécuriser votre location.

Nos audits pour propriétaires bailleurs sont disponibles dès 520 €, avec une prise en charge partielle possible via les aides à l’ingénierie.

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