Fonds de travaux copropriété : fonctionnement, montant et utilisation

Le fonds de travaux copropriété est une réserve financière obligatoire pour anticiper les travaux. Découvrez son fonctionnement, calcul et utilisation.

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Résumé rapide

Obligation légale depuis la loi ALUR 2014 pour les copropriétés de plus de 10 lots et 15 ans d’ancienneté
Montant minimum de 5% du budget prévisionnel versé chaque année sur un compte dédié
Utilisations autorisées : travaux urgents, rénovation énergétique, diagnostics obligatoires (DTG, audit)

Qu’est-ce que le fonds de travaux en copropriété ?

Le fonds de travaux, également appelé fonds ALUR, est une réserve financière obligatoire que chaque copropriété doit constituer progressivement. Instauré par la loi ALUR du 24 mars 2014, ce dispositif vise à anticiper le financement des travaux d’entretien et de rénovation, notamment énergétique.

Contrairement aux charges courantes, cette somme est mise de côté sur un compte bancaire séparé et ne peut être utilisée que pour des dépenses spécifiques votées en assemblée générale. L’objectif ? Éviter que les copropriétaires se retrouvent démunis face à des travaux urgents ou des obligations réglementaires comme la rénovation énergétique en copropriété.

💡 Bon à savoir : Le fonds de travaux n’est pas une charge supplémentaire au sens strict, mais une épargne collective qui reste la propriété des copropriétaires. En cas de vente, la quote-part du vendeur est transférée à l’acquéreur.

Quelles copropriétés sont concernées par le fonds de travaux ? 🏢

Le fonds de travaux est obligatoire pour la majorité des copropriétés, mais certaines situations permettent d’en être dispensé. Voici les critères d’application :

Copropriétés soumises à l’obligation ✅

🏘️ Critère de taille

Copropriétés comportant plus de 10 lots (logements, commerces, parkings, caves compris dans le décompte).

📅 Critère d’ancienneté

Immeubles dont le permis de construire a été délivré il y a plus de 15 ans. Les constructions récentes sont exemptées temporairement.

🔧 Obligation permanente

Une fois les deux critères remplis, l’obligation s’applique de manière continue et automatique, sans possibilité de suspension.

Exemptions possibles ⚠️

Certaines copropriétés peuvent être dispensées du fonds de travaux par vote en assemblée générale à la majorité absolue (article 25) :

Petites copropriétés de 10 lots ou moins
Immeubles neufs de moins de 15 ans d’ancienneté
Copropriétés disposant déjà d’une réserve financière équivalente (fonds de roulement suffisant)
Copropriétés ayant voté un plan pluriannuel de travaux (PPT) avec provisions dédiées

⚠️ Attention : L’exemption doit être votée et renouvelée régulièrement. En l’absence de vote, l’obligation s’applique automatiquement.

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Comment calculer le montant du fonds de travaux ? 📊

Le calcul du fonds de travaux repose sur une règle simple : chaque année, la copropriété doit verser au minimum 5% de son budget prévisionnel sur le compte dédié. Ce montant est ensuite réparti entre les copropriétaires selon leurs tantièmes (quote-part dans la copropriété).

Méthode de calcul standard 🧮

La formule de base est la suivante :

Montant annuel minimum du fonds de travaux = Budget prévisionnel × 5%

Puis : Cotisation individuelle = Montant total × (Tantièmes du lot / Total des tantièmes)

Exemple chiffré concret 💰

Copropriété de 50 lots

Budget prévisionnel annuel : 100 000 €
Montant minimum du fonds : 100 000 € × 5% = 5 000 €/an
Nombre total de tantièmes : 10 000

Pour un copropriétaire possédant 150 tantièmes :

Cotisation annuelle = 5 000 € × (150 / 10 000) = 75 €/an

Soit environ 6,25 €/mois à provisionner.

Grande copropriété de 120 lots

Budget prévisionnel annuel : 250 000 €
Montant minimum du fonds : 250 000 € × 5% = 12 500 €/an
Nombre total de tantièmes : 15 000

Pour un copropriétaire possédant 200 tantièmes :

Cotisation annuelle = 12 500 € × (200 / 15 000) = 166,67 €/an

Soit environ 13,90 €/mois à provisionner.

📌 Important : Le taux de 5% est un minimum légal. L’assemblée générale peut décider de cotiser davantage (7%, 10%…) si des travaux importants sont anticipés, notamment dans le cadre d’un bilan énergétique copropriété.

Modalités de versement et gestion comptable 📋

La gestion du fonds de travaux obéit à des règles comptables strictes pour garantir la transparence et la traçabilité des sommes collectées.

Versement et collecte 💳

Le versement au fonds de travaux s’effectue selon les modalités suivantes :

Fréquence : Généralement trimestrielle, en même temps que les charges courantes
Compte dédié : Les sommes sont versées sur un compte bancaire séparé, distinct du compte courant de la copropriété
Appel de fonds : Le syndic intègre la cotisation au fonds dans l’appel de charges régulier
Première année : Le versement initial doit intervenir dans les 6 mois suivant l’AG qui vote le budget

Comptabilité et suivi 📊

📑 Compte séparé

Le fonds doit être inscrit dans un compte comptable spécifique (compte 120 « Fonds de travaux ») pour assurer une traçabilité totale.

🔍 Transparence

Le montant disponible et les mouvements doivent apparaître dans les comptes annuels présentés en assemblée générale.

💰 Capitalisation

Les sommes non utilisées s’accumulent d’année en année, créant une réserve croissante pour les travaux futurs.

Transmission en cas de vente 🏠

Lors de la vente d’un lot, la quote-part du fonds de travaux est automatiquement transférée à l’acquéreur. Cette somme ne peut pas être récupérée par le vendeur, elle reste attachée au bien. Le notaire doit mentionner le montant dans l’acte de vente.

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Quelles sont les utilisations autorisées du fonds de travaux ? 🔧

Le fonds de travaux ne peut pas être utilisé pour n’importe quelle dépense. La loi encadre strictement les utilisations autorisées, qui doivent toujours être votées en assemblée générale.

Travaux et diagnostics autorisés ✅

Type de dépense	Détails	Vote requis
Travaux d’entretien	Réfection toiture, ravalement façade, réparations urgentes	Majorité article 25
Rénovation énergétique	Isolation, changement chaudière, VMC, pompe à chaleur	Majorité article 25
Diagnostics obligatoires	DTG, audit énergétique, DPE collectif	Majorité article 24
Plan pluriannuel de travaux	Financement du PPT sur 10 ans	Majorité article 25
Travaux de sécurité	Mise aux normes ascenseur, électricité, incendie	Majorité article 25

Dépenses interdites ❌

Le fonds de travaux ne peut pas être utilisé pour :

Les charges courantes (entretien espaces verts, ménage, électricité parties communes)
Les honoraires de syndic ou frais de gestion courants
Les travaux privatifs dans les lots individuels
Le remboursement de dettes ou d’impayés de charges
Les travaux d’embellissement non obligatoires (sauf vote spécifique)

💡 Focus rénovation énergétique : Le fonds de travaux est particulièrement utile pour financer les audits énergétiques réglementaires et les travaux de performance énergétique qui deviennent obligatoires pour les copropriétés classées F ou G au DPE.

Fonds de travaux et financement de la rénovation énergétique 🌱

Le fonds de travaux joue un rôle stratégique dans le financement de la transition énergétique des copropriétés. Avec les nouvelles obligations réglementaires (interdiction de location des passoires thermiques, obligation de rénovation…), disposer d’une réserve financière devient indispensable.

Articulation avec les aides à la rénovation 💰

Le fonds de travaux peut servir à :

🔍 Financer les études préalables

Audit énergétique, DPE immeuble collectif, études de faisabilité pour les travaux de rénovation.

💶 Couvrir le reste à charge

Après déduction de MaPrimeRénov’ Copropriétés (jusqu’à 25% du montant HT des travaux), le fonds finance la part restante.

🏦 Faciliter l’éco-PTZ collectif

Le fonds peut servir d’apport initial pour souscrire un éco-prêt à taux zéro collectif et réduire l’endettement.

Exemple de financement combiné 📊

Projet d’isolation thermique par l’extérieur (ITE)

Coût total des travaux : 300 000 € HT
MaPrimeRénov’ Copropriétés (25%) : – 75 000 €
Éco-PTZ collectif : – 150 000 €
Fonds de travaux accumulé : – 30 000 €
Reste à financer par appel de fonds : 45 000 €

Résultat : Le fonds de travaux réduit significativement l’effort financier immédiat des copropriétaires.

Obligations réglementaires à venir ⚠️

Plusieurs échéances rendent le fonds de travaux encore plus stratégique :

2025 : Interdiction de louer les logements classés G
2028 : Interdiction de louer les logements classés F
2034 : Interdiction de louer les logements classés E
2026 : Obligation d’avoir un carnet d’entretien d’immeuble et un plan pluriannuel de travaux (PPT)

⚠️ Anticipation nécessaire : Les copropriétés qui n’ont pas constitué de fonds de travaux risquent de se retrouver face à des appels de fonds massifs pour financer les travaux obligatoires. Mieux vaut provisionner progressivement.

Préparer votre projet de rénovation

Comment optimiser l’utilisation du fonds de travaux ? 🎯

Pour tirer le meilleur parti du fonds de travaux, les copropriétés doivent adopter une gestion proactive et stratégique.

Bonnes pratiques de gestion 📋

Réaliser un diagnostic global : Commandez un DTG (Diagnostic Technique Global) pour identifier les travaux prioritaires sur 10 ans
Voter un plan pluriannuel de travaux : Établissez un PPT qui hiérarchise les interventions et permet d’anticiper les besoins financiers
Augmenter le taux de cotisation : Si des travaux importants sont prévus, votez un taux supérieur à 5% (7%, 10%…) pour accélérer la constitution de la réserve
Optimiser les aides : Faites-vous accompagner par un AMO (Assistant à Maîtrise d’Ouvrage) pour maximiser les subventions MaPrimeRénov’ Copropriétés
Communiquer régulièrement : Informez les copropriétaires sur l’état du fonds et les projets à venir pour faciliter les votes en AG

Erreurs à éviter ❌

🚫 Ne pas voter le fonds

Certaines copropriétés oublient de mettre en place le fonds de travaux, s’exposant à des sanctions et à des difficultés de financement.

🚫 Puiser dans le fonds pour les charges courantes

Utiliser le fonds pour combler un déficit de trésorerie est illégal et expose le syndic à des poursuites.

🚫 Ne pas anticiper les gros travaux

Attendre le dernier moment pour lancer des travaux urgents peut entraîner des surcoûts et des situations de péril.

💡 Conseil d’expert : Audit Rénovation accompagne les syndics et conseils syndicaux dans la planification stratégique des travaux. Nous réalisons des audits énergétiques, DTG et études de faisabilité pour optimiser l’utilisation du fonds de travaux et maximiser les aides disponibles.

Questions fréquentes

Le fonds de travaux est-il obligatoire pour toutes les copropriétés ?

Non, le fonds de travaux est obligatoire uniquement pour les copropriétés de plus de 10 lots dont le permis de construire a été délivré il y a plus de 15 ans. Les petites copropriétés (10 lots ou moins) et les immeubles récents (moins de 15 ans) peuvent en être dispensés. Une exemption peut également être votée en assemblée générale à la majorité absolue si la copropriété dispose déjà d'une réserve financière équivalente ou d'un plan pluriannuel de travaux avec provisions dédiées.

Comment est calculé le montant du fonds de travaux copropriété ?

Le montant minimum du fonds de travaux correspond à 5% du budget prévisionnel annuel de la copropriété. Ce montant est ensuite réparti entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes. Par exemple, pour une copropriété avec un budget de 100 000 €, le fonds annuel sera de 5 000 €. Un copropriétaire possédant 150 tantièmes sur 10 000 paiera 75 € par an. L'assemblée générale peut voter un taux supérieur à 5% si nécessaire.

Peut-on utiliser le fonds de travaux pour financer une rénovation énergétique ?

Oui, le fonds de travaux peut être utilisé pour financer des travaux de rénovation énergétique (isolation, changement de chaudière, installation de VMC, etc.) ainsi que les diagnostics préalables obligatoires comme l'audit énergétique ou le DTG. Ces dépenses doivent être votées en assemblée générale à la majorité de l'article 25. Le fonds peut également couvrir le reste à charge après déduction des aides MaPrimeRénov' Copropriétés et servir d'apport pour un éco-PTZ collectif.

Que devient le fonds de travaux en cas de vente d'un appartement ?

Lors de la vente d'un lot en copropriété, la quote-part du vendeur dans le fonds de travaux est automatiquement transférée à l'acquéreur. Cette somme ne peut pas être récupérée par le vendeur, elle reste attachée au bien immobilier. Le notaire doit obligatoirement mentionner le montant de cette quote-part dans l'acte de vente. C'est une épargne collective qui suit le logement, pas le propriétaire.

Quelles sont les dépenses interdites avec le fonds de travaux ?

Le fonds de travaux ne peut pas être utilisé pour les charges courantes (entretien espaces verts, ménage, électricité parties communes), les honoraires de syndic, les travaux privatifs dans les lots individuels, le remboursement de dettes ou d'impayés de charges, ni pour des travaux d'embellissement non obligatoires. Son utilisation est strictement encadrée par la loi et limitée aux travaux d'entretien, de rénovation, de sécurité et aux diagnostics obligatoires votés en assemblée générale.

Combien coûte un fonds de travaux pour un copropriétaire ?

Le coût dépend du budget prévisionnel de la copropriété et de la quote-part du copropriétaire (tantièmes). Pour une copropriété moyenne avec un budget de 100 000 € et un taux de 5%, le fonds annuel est de 5 000 €. Un propriétaire avec 150 tantièmes sur 10 000 paiera environ 75 €/an (6,25 €/mois). Dans une grande copropriété avec un budget de 250 000 €, un propriétaire avec 200 tantièmes sur 15 000 paiera environ 167 €/an (14 €/mois). Ces montants s'accumulent année après année pour constituer une réserve.

Le fonds de travaux peut-il financer un audit énergétique obligatoire ?

Oui, le fonds de travaux peut financer un audit énergétique réglementaire, un DPE collectif ou un DTG (Diagnostic Technique Global). Ces diagnostics font partie des dépenses autorisées car ils sont obligatoires pour les copropriétés et permettent de planifier les travaux de rénovation énergétique. Le vote en assemblée générale se fait à la majorité de l'article 24 pour les diagnostics obligatoires. C'est un usage prioritaire du fonds, notamment pour les copropriétés classées F ou G au DPE.

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