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Décret tertiaire

Accompagnement des bâtiments tertiaires (+1000 m²) pour se conformer au décret tertiaire : audit énergétique, plan d’actions et AMO travaux pour atteindre les objectifs OPERAT.

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décret tertiaire - Décret tertiaire : obligations énergétiques pour les bâtiments professionnels

L’essentiel en 3 points

  • Tous les bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² sont concernés par des objectifs de réduction de consommation énergétique par paliers jusqu’en 2050.
  • Les sanctions peuvent atteindre 7 500 € et les noms des contrevenants sont publiés (name & shame).
  • Un audit énergétique tertiaire est la première étape pour identifier vos leviers d’économies et construire un plan d’actions conforme.

Pourquoi Audit Rénovation accompagne les acteurs du tertiaire

Le décret tertiaire n’est pas une contrainte de plus à gérer seul. C’est un cadre réglementaire structurant qui impose des résultats mesurables — et qui peut, bien piloté, générer de vraies économies sur vos factures énergétiques. Chez Audit Rénovation, bureau d’études RGE, nous accompagnons les propriétaires et gestionnaires de bâtiments professionnels de la phase de diagnostic jusqu’à la mise en œuvre des travaux.

Notre approche : un audit énergétique tertiaire rigoureux, des scénarios de travaux chiffrés, et un suivi AMO pour que vous ne soyez jamais seul face à vos obligations OPERAT.

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Auditeur énergétique tertiaire analysant un bâtiment de bureaux pour conformité au décret tertiaire

Quels bâtiments sont concernés par le décret tertiaire ?

Le décret n°2019-771 du 23 juillet 2019, dit décret tertiaire (ou dispositif Éco Énergie Tertiaire), s’applique à tous les bâtiments ou parties de bâtiments à usage tertiaire dont la surface de plancher est supérieure ou égale à 1 000 m². Cette surface s’apprécie à l’échelle d’un même propriétaire sur un même site, même si elle est répartie sur plusieurs bâtiments.

Sont visés, entre autres :

  • ✅ Bureaux, sièges sociaux, open spaces
  • ✅ Commerces, centres commerciaux, grandes surfaces
  • ✅ Hôtels, restaurants, hébergements touristiques
  • ✅ Établissements d’enseignement, de santé, sportifs
  • ✅ Entrepôts logistiques avec activité tertiaire associée

Les bâtiments à usage exclusivement industriel, agricole ou de défense nationale sont exclus du périmètre. En cas de doute sur l’assujettissement de votre site, un audit énergétique réglementaire permet de clarifier rapidement votre situation.

Les paliers de réduction et les échéances à respecter

Le décret fixe des objectifs de réduction de la consommation énergétique finale par rapport à une année de référence (entre 2010 et 2019, à choisir par l’assujetti). Ces objectifs sont progressifs :

-40%
en 2030

-50%
en 2040

-60%
en 2050

Deux voies sont possibles pour atteindre ces objectifs : la voie relative (réduction en pourcentage par rapport à l’année de référence) ou la voie absolue (atteindre un niveau de consommation exprimé en kWh/m²/an, défini par arrêté selon la catégorie d’activité). Vous choisissez la voie la plus favorable à votre situation.

Chaque année, les consommations doivent être déclarées sur la plateforme OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire), gérée par l’ADEME. La première déclaration des consommations de référence était attendue pour le 30 septembre 2022. En 2026, les assujettis doivent être à jour de leurs déclarations annuelles sous peine de sanctions.

💡 Bon à savoir : Si votre consommation de référence est difficile à reconstituer (données manquantes, changement d’exploitant…), des règles de substitution sont prévues. Un bureau d’études peut vous aider à constituer ce dossier historique.

Quelles sanctions en cas de non-conformité au décret tertiaire ?

Le non-respect des obligations du décret tertiaire expose les assujettis à des sanctions administratives et financières. Depuis les décrets d’application, le préfet peut mettre en demeure un propriétaire ou preneur à bail de se conformer à ses obligations. En cas d’inaction :

  • ⚠️ Amende pouvant atteindre 1 500 € pour une personne physique
  • ⚠️ Amende pouvant atteindre 7 500 € pour une personne morale
  • ⚠️ Publication du nom du contrevenant sur un site officiel : le mécanisme dit “name & shame”

Au-delà de l’aspect financier, c’est le risque réputationnel qui préoccupe le plus les grandes entreprises et les foncières. Anticiper est donc bien plus rentable que subir.

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Technicien réglant un système CVC dans un bâtiment tertiaire dans le cadre d'une rénovation énergétique

L’audit énergétique tertiaire : point de départ indispensable

Avant de savoir quels travaux réaliser, il faut comprendre où va l’énergie dans votre bâtiment. C’est exactement le rôle de l’audit énergétique tertiaire : analyser finement les consommations poste par poste (chauffage, climatisation, éclairage, bureautique, ECS…) et identifier les gisements d’économies les plus pertinents.

Répartition typique des consommations tertiaires (avant travaux)

  • Chauffage / CVC

    75
    38

  • Éclairage

    55
    22

  • Bureautique / process

    40
    30

Valeurs indicatives en kWh/m²/an sur base d’un immeuble de bureaux type. Les résultats varient selon l’activité, la surface et l’année de construction.

L’audit tertiaire produit un rapport détaillé comprenant : l’état des lieux des consommations, les scénarios de travaux hiérarchisés par coût/efficacité, les économies attendues et les temps de retour sur investissement. C’est le document de référence pour alimenter votre plan pluriannuel de travaux et justifier vos actions sur OPERAT.

Les solutions techniques pour atteindre vos objectifs

Un bon audit ne se contente pas de constater : il propose des solutions concrètes et chiffrées. Selon le profil de votre bâtiment, les leviers les plus fréquemment identifiés sont :

🏗️ Enveloppe du bâtiment

Isolation des toitures, des façades et remplacement des menuiseries. Souvent le levier le plus impactant sur les bâtiments construits avant 2000.

🌡️ Systèmes CVC

Remplacement des chaudières vétustes, installation de pompes à chaleur, régulation fine par GTB (Gestion Technique du Bâtiment).

💡 Éclairage LED & détection

Migration vers l’éclairage LED avec capteurs de présence et de luminosité. ROI souvent inférieur à 3 ans, idéal pour des gains rapides.

☀️ Énergies renouvelables

Panneaux photovoltaïques en autoconsommation, solaire thermique pour l’ECS. Permettent de réduire la consommation d’énergie primaire déclarée.

La Gestion Technique du Bâtiment (GTB) mérite une attention particulière : elle permet de piloter en temps réel les équipements (chauffage, ventilation, éclairage) et peut générer à elle seule 10 à 25% d’économies sans travaux lourds. C’est souvent la première action recommandée dans nos rapports d’audit.

Le parcours d’accompagnement Audit Rénovation

Chez Audit Rénovation, nous avons structuré un parcours en trois phases pour vous accompagner de la conformité réglementaire jusqu’à la livraison des travaux :

Phase 1
Phase 2
Phase 3

Audit énergétique tertiaire

  • Visite du site et collecte des données de consommation

  • Analyse poste par poste (CVC, éclairage, enveloppe…)

  • Rapport d’audit avec scénarios de travaux chiffrés

  • Aide à la déclaration OPERAT

Plan d’actions pluriannuel

  • Priorisation des travaux selon ROI et contraintes budgétaires

  • Identification des aides financières mobilisables (CEE, subventions…)

  • Calendrier de mise en œuvre compatible avec vos échéances réglementaires

AMO travaux

  • Rédaction des cahiers des charges techniques

  • Consultation des entreprises et analyse des offres

  • Suivi de chantier et réception des travaux

Démarrer mon parcours

Ce parcours intégré vous garantit une cohérence totale entre le diagnostic, les travaux réalisés et les résultats déclarés sur OPERAT. Pas de mauvaise surprise lors des contrôles préfectoraux.

📋 À savoir : Pour les bâtiments dont la rénovation est techniquement ou économiquement impossible, des dérogations motivées peuvent être déposées sur OPERAT. Nos experts vous aident à constituer ce dossier si votre situation le justifie.

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Questions fréquentes

Quels bâtiments sont concernés par le décret tertiaire et à partir de quelle surface ?
Le décret tertiaire s'applique à tous les bâtiments ou ensembles de bâtiments à usage tertiaire dont la surface de plancher est supérieure ou égale à 1 000 m², qu'ils soient occupés par des propriétaires ou des locataires. Bureaux, commerces, hôtels, établissements de santé ou d'enseignement sont concernés. La surface s'apprécie à l'échelle d'un même propriétaire sur un même site, même si elle est répartie sur plusieurs bâtiments distincts.
Quelles sont les échéances et sanctions du décret tertiaire en 2026 ?
En 2026, les assujettis doivent être à jour de leurs déclarations annuelles de consommation sur la plateforme OPERAT. L'objectif à horizon 2030 est une réduction de 40% des consommations par rapport à l'année de référence. En cas de non-conformité, le préfet peut prononcer une mise en demeure suivie d'une amende allant jusqu'à 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale. Un mécanisme de 'name & shame' (publication publique des noms des contrevenants) est également prévu.
Comment réaliser un audit énergétique pour se conformer au décret tertiaire ?
L'audit énergétique tertiaire est la première étape recommandée. Il comprend une visite du site, la collecte et l'analyse des données de consommation (factures, relevés de compteurs), l'étude de l'enveloppe et des équipements techniques, puis la production d'un rapport avec des scénarios de travaux chiffrés. Ce rapport sert de base pour alimenter votre plan pluriannuel de travaux et justifier vos actions sur OPERAT. Audit Rénovation, bureau d'études RGE, réalise ces audits pour les bâtiments tertiaires partout en France.
Quelles solutions techniques permettent d'atteindre les objectifs du décret tertiaire ?
Les principaux leviers identifiés lors d'un audit tertiaire sont : l'isolation de l'enveloppe (toiture, façades, menuiseries), le remplacement ou l'optimisation des systèmes CVC (chauffage, ventilation, climatisation), la migration vers l'éclairage LED avec détection de présence, la mise en place d'une GTB (Gestion Technique du Bâtiment) pour piloter les équipements en temps réel, et l'installation de panneaux photovoltaïques en autoconsommation. La GTB seule peut générer 10 à 25% d'économies sans travaux lourds.
Qu'est-ce que la plateforme OPERAT et comment l'utiliser ?
OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire) est la plateforme numérique gérée par l'ADEME sur laquelle les assujettis au décret tertiaire doivent déclarer chaque année leurs consommations énergétiques. Vous y renseignez vos données de consommation par énergie (électricité, gaz, fioul…), votre année de référence et les actions de rénovation réalisées. Un bureau d'études peut vous accompagner dans la saisie et la structuration de ces données, notamment pour reconstituer les années de référence manquantes.
Propriétaire ou locataire : qui est responsable des obligations du décret tertiaire ?
Les obligations s'imposent à la fois aux propriétaires et aux preneurs à bail (locataires) qui occupent les locaux. En pratique, la responsabilité est partagée : le propriétaire est responsable des travaux sur l'enveloppe et les équipements fixes, tandis que le locataire est responsable de ses usages (éclairage, bureautique, comportements). Une clause 'verte' dans le bail commercial peut formaliser les engagements de chacun. En cas de désaccord, c'est le préfet qui arbitre.
Existe-t-il des aides financières pour les travaux liés au décret tertiaire ?
Oui, plusieurs dispositifs peuvent être mobilisés : les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) versés par les fournisseurs d'énergie en échange de travaux d'économies d'énergie, les aides de l'ADEME pour certains types de projets, les prêts verts proposés par des établissements bancaires, et dans certains cas des subventions régionales ou européennes (fonds FEDER). Un bureau d'études comme Audit Rénovation peut vous aider à identifier et à monter les dossiers de financement adaptés à votre situation.
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