Résumé rapide
- Obligatoire pour toute vente ou location de bureaux, commerces et locaux professionnels depuis 2011
- Méthode de calcul différente du résidentiel : prise en compte des usages spécifiques (éclairage, ventilation, occupation)
- Tarifs 2026 : entre 300€ et 1200€ selon la surface et la complexité du bâtiment tertiaire
Qu’est-ce que le DPE tertiaire et quel est son cadre légal ?
Le DPE tertiaire est un diagnostic de performance énergétique spécifiquement adapté aux bâtiments à usage professionnel : bureaux, commerces, hôtels, établissements d’enseignement ou encore locaux d’activité. Contrairement au DPE résidentiel qui évalue les logements, le DPE tertiaire prend en compte les usages spécifiques de ces espaces professionnels.
Depuis la loi Grenelle II de 2010, le DPE tertiaire est devenu obligatoire pour toute transaction immobilière (vente ou location) concernant un local professionnel. Cette obligation s’inscrit dans une démarche plus large de réduction de la consommation énergétique du parc tertiaire français, responsable de près de 20% des émissions de gaz à effet de serre du pays.
Le diagnostic s’appuie sur la méthode 3CL-DPE 2021 pour les bâtiments tertiaires, qui intègre des paramètres spécifiques comme les horaires d’occupation, les systèmes de ventilation mécanique ou encore l’éclairage artificiel. Cette méthode permet d’obtenir une étiquette énergétique allant de A (très performant) à G (très énergivore), ainsi qu’une étiquette climat indiquant les émissions de gaz à effet de serre.
Quelles sont les obligations du DPE tertiaire selon les transactions ?
Les obligations relatives au DPE tertiaire varient selon le type de transaction et la nature du bien concerné. Voici un aperçu détaillé des situations où le DPE est requis.
Vente de locaux professionnels 📝
Lors de la vente d’un bureau, d’un commerce ou de tout local à usage professionnel, le propriétaire doit obligatoirement fournir un DPE tertiaire en cours de validité. Ce diagnostic doit être annexé au compromis de vente et à l’acte authentique. L’absence de DPE peut entraîner l’annulation de la vente ou une réduction du prix de vente.
Le DPE doit avoir été réalisé moins de 10 ans avant la date de signature du compromis. Attention toutefois : les DPE réalisés entre 2013 et 2017 ne sont valables que jusqu’au 31 décembre 2024, et ceux réalisés entre 2018 et juin 2021 jusqu’au 31 décembre 2024.
Location de bureaux et commerces 🏢
Pour toute mise en location d’un local tertiaire, le DPE doit être joint au bail commercial ou professionnel. L’étiquette énergétique doit également figurer sur les annonces immobilières, qu’elles soient diffusées en ligne ou via une agence.
Depuis 2023, les locaux classés G sont progressivement interdits à la location. Cette interdiction s’étendra aux classes F en 2028, puis E en 2034, conformément à la loi Climat et Résilience. Les propriétaires de locaux tertiaires énergivores doivent donc anticiper des travaux de rénovation pour maintenir leur bien sur le marché locatif.
🏪 Commerces
DPE obligatoire pour tout local commercial (boutique, restaurant, entrepôt) dès 50 m² en vente ou location.
💼 Bureaux
Tous les espaces de bureaux, quelle que soit leur surface, nécessitent un DPE lors d’une transaction immobilière.
🏨 Hôtels & ERP
Les établissements recevant du public de plus de 250 m² doivent afficher leur DPE de manière visible.
Cas particuliers et exemptions ⚖️
Certains bâtiments tertiaires bénéficient d’exemptions : les constructions provisoires (moins de 2 ans d’utilisation), les bâtiments agricoles, artisanaux ou industriels avec faible consommation d’énergie, ainsi que les monuments historiques classés. Pour ces derniers, un audit énergétique peut être recommandé en alternative.
Tableau comparatif détaillé : DPE tertiaire vs DPE résidentiel
Les différences entre le DPE tertiaire et le DPE résidentiel sont nombreuses et impactent directement la méthodologie de calcul, les seuils de consommation et l’interprétation des résultats.
| Critère | DPE Résidentiel | DPE Tertiaire |
|---|---|---|
| Méthode de calcul | 3CL-DPE (Calcul des Consommations Conventionnelles des Logements) | 3CL-DPE Tertiaire avec paramètres spécifiques |
| Usages pris en compte | Chauffage, ECS, refroidissement, éclairage, auxiliaires | + Ventilation mécanique, process spécifiques, éclairage intensif |
| Seuil classe A | ≤ 70 kWh/m²/an | ≤ 50 kWh/m²/an (bureaux) |
| Seuil classe G | ≥ 420 kWh/m²/an | ≥ 530 kWh/m²/an (bureaux) |
| Validité | 10 ans | 10 ans |
| Facteur occupation | Occupation continue (24h/24) | Horaires d’ouverture spécifiques (ex: 8h-19h) |
| Surface de référence | Surface habitable | Surface utile ou SHON |
Cette différence de méthodologie explique pourquoi un même bâtiment pourrait obtenir une classe énergétique différente selon qu’il est évalué en résidentiel ou en tertiaire. Les usages professionnels (éclairage prolongé, ventilation mécanique, équipements informatiques) augmentent significativement la consommation énergétique de référence.
Spécificités du DPE tertiaire : usages multiples et facteurs d’occupation
Le DPE tertiaire se distingue par sa capacité à modéliser des usages complexes et variables selon l’activité exercée dans le bâtiment. Cette flexibilité est essentielle pour refléter la réalité énergétique des locaux professionnels.
Prise en compte des horaires d’occupation 🕐
Contrairement au résidentiel où l’occupation est considérée comme continue, le DPE tertiaire intègre les horaires d’ouverture réels du bâtiment. Un bureau occupé de 8h à 19h en semaine aura une consommation de référence différente d’un commerce ouvert 7j/7 de 9h à 21h.
Cette modulation permet d’obtenir une évaluation plus juste de la performance énergétique, en évitant de pénaliser les bâtiments avec des horaires d’occupation réduits. Elle influence directement le calcul des besoins en chauffage, climatisation et éclairage.
Usages énergétiques spécifiques 💡
Le DPE tertiaire prend en compte des postes de consommation absents ou marginaux dans le résidentiel :
- Éclairage artificiel : représente souvent 15 à 30% de la consommation totale dans les bureaux
- Ventilation mécanique : systèmes double flux, VMC hygroréglables adaptés aux densités d’occupation
- Équipements informatiques : serveurs, postes de travail, systèmes de communication
- Process spécifiques : réfrigération pour les commerces alimentaires, cuisson pour la restauration
Facteur d’intensité d’usage 📊
Le DPE tertiaire introduit la notion d’intensité d’usage, qui reflète la densité d’occupation et l’activité du bâtiment. Un open space avec 1 personne pour 10 m² aura des besoins énergétiques supérieurs à un entrepôt avec 1 personne pour 100 m².
Cette approche permet de comparer équitablement des bâtiments tertiaires très différents, en rapportant la consommation à l’usage réel plutôt qu’à la seule surface.
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Prix du DPE tertiaire en 2026 : grille tarifaire selon surface et type
Le coût d’un DPE tertiaire varie considérablement selon plusieurs facteurs : la surface du bâtiment, sa complexité technique, le type d’activité et la localisation géographique. Voici une grille tarifaire indicative pour 2026.
Facteurs influençant le prix 💰
Plusieurs éléments font varier le tarif d’un DPE tertiaire :
- Surface du local : plus le bâtiment est grand, plus le diagnostic est complexe et chronophage
- Complexité technique : nombre de systèmes de chauffage/climatisation, présence de sous-compteurs énergétiques
- Type d’activité : un restaurant nécessite une analyse plus poussée qu’un bureau standard
- Accessibilité : locaux en étage, zones difficiles d’accès (toiture, locaux techniques)
- Localisation géographique : les tarifs sont généralement plus élevés en Île-de-France et grandes métropoles
| Type de local | Surface | Fourchette de prix 2026 |
|---|---|---|
| Bureau simple | < 200 m² | 300 – 500 € |
| Bureau multi-zones | 200 – 500 m² | 500 – 800 € |
| Commerce standard | < 300 m² | 400 – 700 € |
| Commerce complexe | 300 – 800 m² | 700 – 1200 € |
| Hôtel / Restaurant | Variable | 800 – 1500 € |
| Entrepôt logistique | > 1000 m² | 600 – 1000 € |
Optimiser le coût de votre DPE tertiaire 🎯
Pour réduire le coût de votre DPE tertiaire sans sacrifier la qualité :
- Groupez plusieurs diagnostics (amiante, électricité, gaz) avec le même professionnel
- Préparez les documents techniques en amont (plans, factures énergétiques, descriptifs des installations)
- Comparez plusieurs devis de diagnostiqueurs certifiés
- Anticipez : un DPE réalisé en urgence coûte souvent 20 à 30% plus cher
Intérêt économique du DPE tertiaire : valorisation et anticipation du décret tertiaire
Au-delà de l’obligation réglementaire, le DPE tertiaire présente un intérêt économique majeur pour les propriétaires et investisseurs. Il constitue un outil de pilotage énergétique et de valorisation patrimoniale.
Valorisation immobilière et attractivité locative 📈
Un bon DPE tertiaire (classes A, B ou C) améliore significativement l’attractivité d’un bien sur le marché. Les entreprises sont de plus en plus sensibles à la performance énergétique de leurs locaux, notamment pour :
- Réduire leurs charges d’exploitation (chauffage, climatisation, éclairage)
- Améliorer leur image RSE (Responsabilité Sociétale des Entreprises)
- Anticiper les futures réglementations et interdictions de location
Les études de marché montrent qu’un local classé A ou B se loue en moyenne 10 à 15% plus cher qu’un local équivalent classé E ou F. La décote peut atteindre 20 à 30% pour les classes G, de plus en plus difficiles à louer.
Anticipation du décret tertiaire 🏛️
Le décret tertiaire (décret n°2019-771) impose aux bâtiments tertiaires de plus de 1000 m² une réduction progressive de leur consommation énergétique : -40% d’ici 2030, -50% d’ici 2040 et -60% d’ici 2050 (par rapport à 2010).
Le DPE tertiaire constitue un premier état des lieux permettant d’identifier les leviers d’amélioration et de planifier les travaux nécessaires. Pour les bâtiments soumis au décret tertiaire, il est souvent pertinent de compléter le DPE par un audit énergétique réglementaire plus détaillé.
🔄 Passerelle vers l’audit
Le DPE tertiaire peut servir de base à un audit énergétique complet, permettant d’identifier précisément les travaux rentables.
💡 Plan de rénovation
Grâce aux recommandations du DPE, établissez un plan pluriannuel de travaux pour améliorer progressivement la classe énergétique.
Économies d’énergie et retour sur investissement 💶
Les travaux de rénovation énergétique identifiés via le DPE tertiaire génèrent des économies substantielles sur les charges d’exploitation. Pour un bureau de 500 m² classé F, passer en classe C peut représenter une économie annuelle de 8 000 à 12 000€ sur les factures énergétiques.
Le retour sur investissement des travaux varie selon les postes :
- Isolation des combles : 3 à 5 ans de ROI
- Remplacement du système de chauffage : 7 à 10 ans
- Éclairage LED : 2 à 3 ans
- Système de GTB (Gestion Technique du Bâtiment) : 5 à 8 ans
Planifier mon DPE et mon audit énergétique
Comment se déroule un DPE tertiaire et quelles données sont analysées ?
Le déroulement d’un DPE tertiaire suit une méthodologie rigoureuse encadrée par la réglementation. Comprendre les étapes permet de mieux préparer le diagnostic et d’optimiser sa qualité.
Étapes du diagnostic 📋
Le diagnostiqueur certifié réalise plusieurs opérations lors de sa visite :
- Collecte des données administratives : surface, année de construction, type d’activité, horaires d’occupation
- Relevé des caractéristiques du bâti : isolation des murs, toiture, menuiseries, ponts thermiques
- Analyse des systèmes énergétiques : chauffage, climatisation, ventilation, ECS, éclairage
- Consultation des factures énergétiques : consommations réelles sur 3 ans (si disponibles)
- Calcul et modélisation : application de la méthode 3CL-DPE tertiaire
- Édition du rapport : étiquettes énergétiques, recommandations de travaux, estimations de coûts
Documents à préparer 📄
Pour faciliter le diagnostic et garantir sa précision, préparez en amont :
- Plans du bâtiment (surface, distribution des espaces)
- Factures énergétiques des 3 dernières années (électricité, gaz, fioul)
- Descriptifs techniques des installations (chaudière, CTA, climatisation)
- Justificatifs des travaux de rénovation récents (isolation, menuiseries)
- Horaires d’occupation et d’ouverture du local
Durée et validité du diagnostic ⏱️
La visite sur site dure généralement 2 à 4 heures selon la taille et la complexité du bâtiment. Le rapport final est remis sous 5 à 10 jours ouvrés. Le DPE tertiaire est valable 10 ans, sauf en cas de travaux modifiant significativement la performance énergétique (changement de chauffage, isolation complète).
Il est recommandé de renouveler le DPE après des travaux importants pour valoriser les améliorations et actualiser la classe énergétique du bien.