Diagnostic Technique Global
DTG
Le DTG informe sur l’état général de l’immeuble et peut conduire à proposer des travaux à inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Les copropriétaires décideront alors de l’adoption d’un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT).
Définition du Diagnostic Technique Global (DTG)
Instauré par la loi Alur du 24 mars 2014, le Diagnostic Technique Global (DTG) est une analyse complète de l’état d’un immeuble en copropriété. Ce bilan évalue la sécurité, la conformité réglementaire, la situation financière et l’impact environnemental de la copropriété.
Contenu du DTG
Le DTG comprend les éléments suivants :
- État des parties communes et équipements communs : Analyse de leur état apparent.
- Situation financière : Bilan de la santé financière du syndicat de copropriétaires (par exemple, suivi des impayés).
- DPE collectif ou audit énergétique : Diagnostic énergétique global de la copropriété.
- Liste des travaux nécessaires : Travaux essentiels à la conservation de l’immeuble sur les 10 années à venir.
- Estimation des coûts : Chiffrage des travaux, avec des informations sur les subventions et primes disponibles pour réduire les charges des copropriétaires.
- Améliorations possibles : Calorifugeage des tuyaux, remplacement du système de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire et la modernisation de la ventilation ou amélioration de l’isolation thermique.
Utilisation du DTG
Une fois réalisé, le DTG doit être présenté à la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Il permet de planifier les travaux nécessaires et de vérifier que le contrat d’énergie de la copropriété est adapté à ses besoins, avec l’aide éventuelle d’un courtier en énergie.
Différence entre DTG et audit architectural
Bien que similaires, le DTG se distingue de l’audit architectural. Ce dernier examine l’état de l’immeuble, mais ne tient pas compte des réglementations et obligations légales de la copropriété.
Les prestations d'un DTG
Évaluation de la Gestion et de l’Entretien
Collecte des Documents : Rassemblement des documents techniques et administratifs relatifs à l’immeuble (plans, rapports d’entretien, diagnostics antérieurs, etc.).
Analyse des Contrats de Maintenance : Examen des contrats de maintenance et de leur exécution.
Suivi des Travaux Réalisés : Vérification des travaux déjà réalisés et de leur impact sur l’immeuble.
État des Parties Communes : Examen de la propreté, de l’entretien courant et de la gestion des déchets.
Examen Visuel de l'Immeuble
Inspection des Parties Communes : Vérification visuelle des éléments structuraux, façades, toitures, installations électriques et sanitaires, etc.
Visite des Parties Privatives (échantillon) : Inspection de quelques appartements pour identifier les problématiques courantes ou représentants.
Rapport de Diagnostic
Synthèse des Constatations : Résumé des observations et des analyses réalisées.
Recommandations de Travaux : Liste des travaux nécessaires à court, moyen et long terme pour maintenir ou améliorer l’état de l’immeuble.
Estimation Budgétaire : Évaluation des coûts des travaux recommandés.
Plan Pluriannuel de Travaux : Proposition d’un calendrier de réalisation des travaux avec priorisation.
Présentation aux Copropriétaires
Rapport intermédiaire : Présentation du rapport intermédiaire au conseil syndical pour affiner les scénarios de travaux avant le rendu du rapport final .
Rapport Final : Présentation du rapport de diagnostic lors de l’assemblée générale des copropriétaires.
Discussion et Votes : Discussion des résultats et des recommandations, suivi
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À quoi sert le DTG en copropriété ?
Optimisation énergétique
Le DPE intégré au DTG aide à identifier les solutions optimales pour réduire la consommation énergétique de l'immeuble. Le DTG priorise les travaux de rénovation énergétique les plus urgents à réaliser.
Planification des travaux
Ce bilan permet d’anticiper les interventions nécessaires sur 10 ans, répartissant les investissements pour éviter des charges financières soudaines.
Prévention des urgences
Le DTG prévient les situations critiques en identifiant à l’avance les besoins de réparation ou de remplacement des équipements collectifs.
Maîtrise des coûts
Le DTG rend le plan pluriannuel de travaux stratégique pour maîtriser les dépenses liées à l’entretien et à l’amélioration de l’immeuble.
Dans quels cas le Diagnostic Technique Global (DTG) est-il obligatoire ?
La réalisation d’un Diagnostic Technique Global (DTG) est obligatoire dans les situations suivantes :
- Immeubles insalubres :
Lorsqu’un immeuble a fait l’objet d’une procédure d’insalubrité, sur demande du syndic de copropriété. - Mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans :
Par exemple, lorsqu’une maison est divisée en plusieurs appartements privatifs.
DTG facultatif mais recommandé
En dehors de ces cas, le DTG n’est pas obligatoire. Toutefois :
- Il peut être réalisé volontairement si la copropriété le décide.
- Selon l’article L. 731-1 du Code de la construction et de l’habitation, sa réalisation doit faire l’objet d’un vote à la majorité simple lors de l’assemblée générale (AG) et être inscrit à l’ordre du jour, une exigence en vigueur depuis 2017.
Le plan pluriannuel de travaux PPT est inclus dans le DTG
Le DTG inclut un plan pluriannuel de travaux (PPT), offrant aux copropriétaires la possibilité de prévoir et d’organiser les interventions nécessaires sur plusieurs années. Cette planification reflète une gestion structurée et responsable de l’immeuble.
Une alternative : le DPE collectif
- Méthode simplifiée :
Le DPE collectif analyse un échantillon de lots pour déterminer la classe énergétique de l’immeuble. - Avantages et limites :
Cette méthode est moins coûteuse, mais moins précise, car les lots étudiés peuvent avoir des caractéristiques différentes de celles du logement concerné.
En conclusion, bien que le DTG ne soit pas toujours obligatoire, il reste un outil précieux pour anticiper les besoins d’entretien et de rénovation des copropriétés.
Bon à savoir
Aucun texte réglementaire ne précise la durée de validité d’un diagnostic technique global (DTG). Cependant, bien que cette analyse ne soit pas soumise à une obligation de validité, il est conseillé de la mettre à jour tous les 5 ans.